6.21 대책으로 나온 실거주를 하지 않아도
양도소득세를 비과세 받을 수 이는 상생임대주택에 대해 알아보려는데요
상생임대주택이란?
임대가를 5% 이내로 인상하는 임대인의 주택으로
임대인의 손실을 보상하기 위한 제도로 하나로써
상생임대인의 양도소득세의 비과세 혜택 조건인 2년 실거주의
요건을 충족하지 않아도 되는 제도를 말합니다.
모든 주택이 이에 해당되는 건은 아니고
몇몇의 조건을 충족해야 하는데요
그럼 그 조건에 대해 알아볼까요
상생임대주택의 조건
1.상생임대차계약 기간
상생임대차계약은 2021년 12월 20일에서 2024년 12월 31일 사이의
기간 중 체결된 계약 중 계약금 지급 사실이 확인되어야 인정받을 수 있습니다.
2. 주택조건
모든 주택이 해당되지 않고
상생임대주택으로 운영된 주택으로 최종적으로 양도되는 1 주택만 이에 해당됩니다
예시)
| 구분 | A주택 | B주택 | C주택 |
| 취득시점 | 2017년 | 2019년 | 2021년 |
| 양도시점 | 2022년 | 2025년 | 2027년 |
| 양도소득세과세여부 | 과세 | 과세 | 2년 거주시 비과세(1세대1주택) |
| 양도시 2년 거주요건 | 해당없음 | 해당없음 | 상생임대주택:거주요건 면제 |
3. 임대의무기간
직전임대차계약의 경우 계약기간 2년 이상에 1년 6개월 이상은 인정되나
계약기간이 1년에 실제 임대기간 2년 미만인 경우 불인정하며
상생임대차계약의 경우 계약기간과 실제 임대기간이 2년 이상이어야 의무기간을 충족할 수 있습니다.
[1. 직전임대차계약에 임대기간 따른 인정 사례]
| 구분 | 사례A | 사례B | 사례C |
| 계약기간 | 2년 | 2년 | 1년 |
| 실제 임대기간 | 1년 6개월 | 2년 1개월 | 2년 |
| 의무 임대기간 | 인정 | 인정 | 인정 |
[2. 직전임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례]
| 구분 | 사례A | 사례B | 사례C |
| 계약기간 | 2년 | 1년 | 1년 |
| 실제 임대기간 | 1년 | 10개월 | 1년 6개월 |
| 의무 임대기간 | 불인정 | 불인정 | 불인정 |
▶직전임대차의 경우 계약기간 2년 이상에 1년 6개월 이상은 실제 임대기간 2년으로 간주되나
계약기간이 1년에 실제 임대기간 2년 미만인 경우 불인정하므로 그 점에 유의해야 합니다.
[상생임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례]
| 구분 | 사례A | 사례B | 사례C |
| 계약기간 | 3년 | 2년 | 1년 |
| 실제 임대기간 | 2년 5개월 | 2년 2개월 | 2년 |
| 의무 임대기간 | 인정 | 인정 | 인정 |
▶상생임대의 경우 계약기간 2년 이상에 실제 임대기간 2년 이상 요건이 맞아야
의무임대기간으로 인정하니 그 점 유의 바랍니다.
4. 주택임대사업자
주택임대사업자의 임대주택의 경우 의무임대(10년)를 마 친경 우
상생임대주택에 해당됩니다.
이는 임대로 5% 이하의 이상뿐만 아니라 장기간 임대의무를 이행함으로써
각종 공적의무를 부담하는 점을 감안해
상생임대주택특례를 제한하지 않는 것이 형평성에 부합되기 때문이죠.
5. 계약갱신청구권
계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 의무임대계약기간을 채우는 경우 인정됩니다.
6. 임차인
직전임대차계약의 임차인과 상생임대차계약의 임차인이 동일하지 않아도
의무임대기간과 인상률을 준수한 경우 인정됩니다.
7. 주택 매입 시
주택 매입으로 인한 승계받은 임대차 계약은 직전 임대차 계약으로 인정되지 않습니다.
8. 전월세 전환 시
상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로 혹은 월세에서 전제로 전화하는 경우
민간임대주택 특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세)을 기준으로 전환율을 산정해야 합니다.
9. 다가구주택
다가구주택의 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해서는
1) 주택 전체의 양도의 경우 각 호(세대) 별로 상생임대차계약을 체결해야 하며
2) 각 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약을 체결해야 합니다.
10. 임대주택 공백 시
직전임대차계약과 상생임대차계약사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실)이 있어서
추후에 계약되는 상생임대 의무기간과 인상률이 적용된 경우 인정됩니다.
지금까지 양도소득세 비과세 요건중 하나인 상생임대주택에 대해 알아보았는데요
특히나 2년을 실거주하지 못한 1세대 1 주택이나
주택임대사업자에게는 매력적인 제도로 절세 혜택 받아보시길 바랍니다.
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