임차주택 최우선변제권의 요건 및 변제금액

 

주택을 임대차한 후 문제가 생겨서 경매 혹은 공매가 진행되는 경우가 발생될 수가 있는데요 

우리나라의 경우 주택임대차 보호법에 의거하여 일정 요건을 갖춘 경우 일정 금액에 대하여 

선순위 채권자보다 우선하여 위 법에 의해 변제받을수 있는 권리 즉 최우선변제권이 있는데요 

오늘은 그 요건과 변제금액에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

최우선변제권의 요건 및 변제금액

 

 

최우선변제권이란?

임차한 주택의 경매나 공매시 주택임대차 보호법에 의해 소액임차인의 보증금 중에서 

일정액을 한도로 하여 다른 담보물권자보다 우선하여 번제를 받는 권리를 말하는데요 

즉 집에 압류나 저당이 설정되어 있더라도 일정한 요건이 갖춰진 경우

최우선적으로 한정된 금액안에서 이보다 우선 선순위로 

보호를 받을수 있는 권리를 뜻합니다.

 

 

1. 최우선변제권의 성립요건

경매나 공매가 진행되어 낙찰이 되는 경우 낙찰금액의 2분의 1의 범위 내에서 

보증금의 일정액을 가장 먼저 변제받게 되는데요 

이때 위 요건을 갖춰야만 합니다.

 

1)경매개시결정기입등기 전에 대항력(주택 인도와 전입신고)을 갖출것

 

-경매개시결정기입등기이란 채권자가 경매를 신청하여

경매를 집행하는데 문제가 없을 경우 해당 부동산의 등기사항증명서(등기부등본)에 

부동산을 압류한다는 취지의 기록을 기입하는 것을 뜻하는데요 

경매개시결정기입등기 후에 해당 부동산의 다른 채권자에게 경매를 통보하기 때문에 

현실적으로는 경매개시기입등기 전에 경매 여부를 알 수 없으므로 

주택을 임차하는 경우 꼭 전입신고와 주택 인도를 받으셔야 합니다.

 

2) 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것

 

-배당요구 종기일이란 경매개시결정에 따른 기입등기 후 법원의 결정에 따라 

배당을 신청할 수 있는 마감일을 뜻하는데요 

다른 채권자보다도 먼저 전입신고와 주택 인도를 받은 시기가 앞서 있다면

경매가 진행되어 낙찰되더라로 낙찰자에게 대항하여 나의 권리를 주장할 수 있지만

다른 채권자보다 후순위에 자리해 배당요구를 하지 않은 경우 

배당을 받지 못할 수 있으므로 필수적으로 종기일까지 배당액을 신청하여야 합니다.

 

3) 보증금이 소액에 해당될 것

 

-소액 보증금이란 주택임대차보호법에 의해 지역별로 설정된  보증금의 소액금액 한도를  뜻하는데요 

다른 선순위 채권보다 우선하여 변제를 받기 위해서는 위 금액에 해당되어야만 합니다.

 

 

2. 지역별 최우선 변제금액

 

최우선변제권의 경우 지역별로 소액보증금의 범위와 보호금액이 다른데요

또한 담보물권의 설정 시기에 따라 상이합니다.

 

담보물권설정일	지역	소액보증금범위	최우선변제금액
2001년 9월 15일 ~	서울특별시	4,000만원 이하	1,600만원
	수도권(과밀억제권역)	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시	3,500만원 이하	1,400만원
	기타지역	3,000만원 이하	1,200만원
2008년 8월 21일 ~	서울특별시	6,000만원 이하	2,000만원
	수도권(과밀억제권역)	6,000만원 이하	2,000만원
	광역시	5,000만원 이하	1,700만원
	기타지역	4,000만원 이하	1,400만원
2010년 7월 26일 ~	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
	수도권(과밀억제권역)	6,500만원 이하	2,200만원
	광역시	5,500만원 이하	1,900만원
	기타지역	4,000만원 이하	1,400만원
2014년 1월 1일 ~	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
	수도권(과밀억제권역)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(인천, 군지역 제외), 안산, 용인, 김포, 경기도 광주	6,000만원 이하	2,000만원
	그밖의 지역	4,500만원 이하	1,500만원
2016년 3월 31일 ~	서울특별시	1억원 이하	3,400만원
	수도권(과밀억제권역)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(인천, 군지역 제외), 안산, 용인, 김포, 경기도 광주	6,000만원 이하	2,000만원
	세종시	6,000만원 이하	2,000만원
	그밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2018년 9월 18일 ~	서울특별시	1억 1,000만원 이하	3,700만원
	수도권(과밀억제권역), 용인, 세종, 화성 포함	1억원 이하	3,400만원
	광역시(인천, 군지역 제외), 안산, 용인, 김포, 경기도 광주	6,000만원 이하	2,000만원
	그밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2021년 5월 11일 ~	서울특별시	1억 5,000만원 이하	5,000만원
	수도권(과밀억제권역), 용인, 세종, 화성 포함	1억 3,000만원 이하	4,300만원
	광역시(인천, 군지역 제외), 안산, 용인, 김포, 경기도 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만원 이하	2,300만원
	그밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원

 

-위 부분에서 가장 중요한 부분은 담보물권 설정일과 대항력을 갖춘 날짜에 따라 

그 보증금액의 범위와 최우선변제금액의 차이가 날 수가 있는데요

간단하게 예시를 들어 설명하겠습니다.

 

예시 1> 서울에서 매가가 5억원에 달하는 집을 보증금 1억원에 월세 100만원에

2021년 7월 12일에 집을 구해 그날 당일 주택 인도와 전입신고를 마쳤는데

이 집이 문제가 생겨 경매가 진행되었는데요 

이 집은 내가 대항력을 갖추기 전 이미 은행으로부터 2020년 3월 20일에 

저당권 2억 원이 설정되어 있었다면 

내가 받을 수 있는 최우선변제금액은 2021년 5월 11일 이후의 최우선변제권인

보증금액 1억 5,000만 원 중 5,000만 원 최우선변제가 아닌 

저당권이 설정된 날짜를 기준인 2018년 9월 18일 이후 2021년 5월 11일 이전에 해당되어

서울의 보증금액 범위인 1억 1,000만 원 이하에 해당되어 

3,700만 원을 한도로 하여 다른 선순위 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

지금까지 임차주택의 최우선변제권의 요건과 변제금액에 대해 알아보았는데요 

가장 중요한 건 이러한 문제가 발생되지 않게끔

주택을 임차할 때 권리상 하자가 없는 집을 구하는 게 답이 아닐까 생각됩니다.