전입신고 + 확정일자 및 전세권설정 차이점

 

집을 얻다 보면 가장 중요시 여기는 부분이 임대가 끝났을 때 

보증금을 돌려 받을수 있는지 가장 큰 걱정이 아닐 수 없는데요 

내 보증금을 보장받기 위한 방법으로는 

전입신고 + 확정일자와 전세권설정이라는 두 가지 방식이 있습니다.

그런데 혹시 두 방법에 대해 차이점을 알고 계시나요?

 

 

그럼 전입신고 + 확정일자와 전세권설정의 차이점 및 장단점에 대해 설명드릴게요.

 

 

1. 전입신고+확정일자 어디서 해야 할까?

전입신고 및 확정일자는 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 
출장소에서 방문하거나

전입신고는 민원 24에서 확정일자는 대법원 인터넷등기소의 인터넷을 통해서 할 수 있습니다.

 

 

전입신고의 효력

 

주택을 실제로 인도받고 점유한 후 신고하면

전입신고 다음날 0시 이후의 제3자(채권자)에 대하여 

대항력을 발생시키는 효력을 줍니다.

 

 

확정일자의 효력

 

주택임대차 계약의 체결 날짜를 확인하기 위해 계약서에 

도장을 찍어준 날짜를 의미하며 제3자와의 관계에서 

완전한 증거력을 갖는 효력을 줍니다.

 

 

전입신고와 확정일자 상호관계

 

전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 경우 대항력만 발생하며 

확정일자만 받고 전입신고를 받지 않은 경우 

보증금에 대한 아무런 보호 기능을 갖추지 못하게 되며 

전입신고와 확정일자를 모두 받아야만 비로써

둘 중 나중에 신고한 날을 기준으로 다음날 0시 이후에 제3자와의 관계에서 

순위 보존의 효력과 대항력을 얻게 되는 겁니다.

 

 

 

2. 전세권 설정이란?

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해

그 부동산의 용도에 따라 사용 · 수익 하기 위해 하는 등기를 말합니다.

 

 

전세권 설정의 효력

 

전세권은 부동산 전부에 대하여 등기 시(전세권 접수 시)부터

후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 효력이 있습니다.

 

 

공통점

전입신고 + 확정일자 및 전세권 설정은

보증금을 보호하는 기능 정도에 절차는 다르지만 

강제경매를 할 수가 있다는 점에서 

공통점이 있지만 많지는 않습니다.

 

 

 

차이점

구분	전입신고 + 확정일자	전세권 설정
권리보호시점	실거주+전입신고+확정일자 받은 다음날	등기부에 기재한 날(등기 접수한 날)
법적 성격	채권(등기부 등보 기재 필요 없음)	물권(등기부 등본에 기재)
적용법규	주택임대차보호법	민법
경매시 배당	신청시 배당 받을수 있음(소액보증금시 최우선으로 변제 가능)	최우선순위 아닌 경우 자동배당(최우선순위시 배당여부 선택)
비용	1천원 미만	등록세, 교육세 및 증지대, 법무사비용... 등
전대여부	임대인 동의시  가능	임대인 동의 없이 가능

 

 

위에서 언급했듯이 전입신고 + 확정일자와 전세권 설정은 

보증금을 보호하기 위한 수단으로 사용하는 공통점이 있지만

그 방법과 법적 효과에서는 분명한 차이를 보이는데요 

물론 전세권 설정등기나 전입신고 및 확정일자를 받아두는 것도 중요하지만

전세보증금을 완벽하게 지키기 위해서는 전세를 계약했을 때
계약 전 권리 분석을 통해 전세금을 돌려받을 수 있을지를 
확실하게 판단하는 것이 무엇보다 중요할 것입니다.